上周一个老同学半夜给我打电话，声音都在抖，他跟媳妇看好了一套房，首付60万说转就转了，结果第二天家里老人查出重病，急需用钱，他问我：“这钱还能要回来不？”我叹了口气，这事儿真不是一句话能说清的，今天咱们就掰开揉碎了聊聊，首付交完之后到底能不能退，怎么退,什么情况下可能一分钱都要不回来。
先分清你交的是“定金”还是“订金”
很多人买房时稀里糊涂就把钱转了，根本没注意收据上写的是哪个“定/订”字，这两个字看着像,法律后果差了十万八千里。
| 类型 | 法律效力 | 能退吗 |
| 定金 | 担保性质，适用定金罚则 | 你反悔，定金不退；开发商反悔，双倍返还 |
| 订金 | 预付款性质，无担保效力 | 合同没谈拢，原则上可以退 |
我见过最惨的一个案例，小伙子看房时被销售一忽悠，直接刷了10万块“定金”，收据上也白纸黑字写着定金字样，后来贷款批不下来想退，开发商理都不理他，所以签字交钱之前,一定瞪大眼睛看清楚是哪个定字。
合同签没签，差别巨大
这里有个关键问题很多人会忽略——首付款和定金不是一回事，通常流程是：先交定金锁定房源，然后再约时间签正式购房合同，同时补足剩余首付款,所以情况要分两种来看。
只交了定金，还没签正式合同
这个阶段相对来说回旋余地大一些，如果是认购书或者意向协议阶段，你还没在正式的《商品房买卖合同》上签字，那说明双方还在协商过程中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果是因为不可归责于双方的事由导致合同没能订立，比如对合同条款无法达成一致,开发商应该把定金退给你。
实际操作中，你可以试着跟开发商沟通，表示愿意继续协商合同细节，但某些条款确实无法接受，这个过程要留好证据，微信聊天记录、邮件往来都算，如果对方拿出格式合同摆在你面前说“一个字都不能改”，那合同没签成的原因就不在你,退定金的希望就大很多。
正式合同签了，首付也交了
这个就麻烦了，合同一签，双方权利义务就锁定了，这时候你想退房，等同于单方面违约，按照常规条款，你需要支付总房款10%到20%的违约金，具体比例看你签的合同，60万首付交了，可能到手只能拿回来三四十万,想想就肉疼。
但也不是完全没有突破口，你得回头去翻合同，仔仔细细看里面的解除条款和违约条款，看看有没有约定在某些特定条件下可以无责解约，以下这几种情况,就算签了合同你也有理由要求退房退钱。
这几条“救命稻草”你抓不抓得住
贷款审批没通过，而且不是你的问题
很多人买房都靠贷款，首付凑够就以为万事大吉了，结果银行那边出幺蛾子，如果你的个人征信没问题，收入证明也真实，只是因为银行政策突然收紧、额度不够或者提高首付比例导致你贷不到款或者贷不够数额，而且合同里没有约定“贷款不成功由购房人补足差额”这类条款——那你可以主张这是客观情况发生变化，要求解除合同退还首付,不过这个维权过程肯定要折腾一阵子。
开发商那边出了状况
如果开发商五证不全，比如没有预售许可证就在卖房，那合同可以直接主张无效，首付款全额退款没商量，还有就是开发商擅自变更规划、户型结构，或者交房时面积误差超过3%你又不想凑合，这些情况下解除合同的责任在开发商那边,他们不仅要退首付还得赔你利息。
逾期交房超过约定期限
合同里一般都会写开发商交房的最晚日期，以及逾期超过多少天你有权退房，通常是90天左右，不同的合同不一样，你自己翻翻看，如果开发商真的拖过了这个期限，你就可以按合同约定主张退房了，不过说句实在话，房价涨了的话你可能也不舍得退,这个条款更多是兜底用的。
真到了要退的那一步，具体怎么办
别指望打个电话说一声就能搞定，对方是开发商，法务团队比你专业多了,你急他们不急。
第一步，先去翻你手头所有的纸质文件，认购书、收据、合同、刷卡小票、银行转账记录，一样别少全找出来，看看上面写的是什么字、什么条款,脑子一片空白的时候做这个动作最管用。
第二步，带着这些材料去找律师或者法务朋友聊一下，花几百块钱咨询也值，让他们帮你判断属于哪类情况,有多大把握。
第三步，如果判断下来你占理，可以先跟开发商正式沟通，书面发一份解除通知或者退款申请，留好快递单和签收记录，沟通不成就走房管部门投诉调解,实在不行只能上法院了。
说实话，这个过程少则两三个月，多则一年半载,心理准备得做好。
说几句掏心窝子的实在话
我那个老同学最后还算运气好，他仔细翻了一遍认购书，发现上面写的是“订金”而不是“定金”，而且正式合同还没签，他跟售楼处磨了整整两个礼拜，来回跑了四五趟，总算把60万全数要回来了，但中间那半个月的煎熬,他说这辈子不想再经历第二次。
所以啊，凡事想在前面，签字之前一个字一个字读，不理解的就问，问完还不放心就拍照发给懂的朋友帮着看，钱只要还在自己口袋里，主动权就在你这边，一旦转出去了，想再拿回来，每一步都可能是一场拉锯战，买房是高兴事,别让它变成一场噩梦。
对了，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里的第四条和第五条是跟今天聊的内容直接相关的，碰到退房问题可以重点看看这两条，真遇上麻烦事儿，记得别自己硬扛，该找专业人士就去找，花点小钱省大钱,这事儿不丢人。
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评论列表（4条）
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希望本篇文章《首付交了，房子不想要了，这钱还能退回来吗？》能对你有所帮助！
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